공인중개사 독학 공부 - 민법총칙 형성권

공인중개사 독학 공부 - 민법총칙 형성권

 [민법공부] - 3 공인중개사 민법 독학 - 물권과 채권 개념 정리

3 공인중개사 민법 독학 - 물권과 채권 개념 정리

 

"이 계약, 취소하겠습니다!", "계약 해제합니다!", "이 물건, 제가 먼저 사겠습니다!"

우리가 법을 공부하다 보면, 한 사람의 일방적인 의사표시만으로 법률관계가 확 바뀌어버리는 강력한 권리들을 만나게 됩니다. 상대방의 동의나 승낙은 필요 없습니다. 그냥 통보하는 순간, 법적 효과가 바로 발생하죠. 이렇게 권리자의 일방적인 의사표시에 의해 법률관계의 발생, 변경, 소멸이라는 효과를 가져오는 권리를 '형성권(形成權)'이라고 합니다.

오늘은 '청구권'과 헷갈리기 쉬운 '형성권'의 개념을 명확히 하고, 공인중개사 시험에 자주 나오는 대표적인 형성권에는 무엇이 있는지 완벽하게 정리해 보겠습니다.

📝 대표유형 문제

권리의 성질이 '형성권'이 아닌 것은?

1. 매매의 일방예약 완결권
2. 지상물매수청구권
3. 임대차계약의 해지권
4. 착오를 이유로 한 법률행위의 취소권
5. 소유물반환청구권

https://youtu.be/MkD5MTInqOY

 

 

✅ 단계별 풀이 과정

Step 1: '형성권'의 본질 이해하기 - "일방적인 권리 행사"

형성권의 가장 큰 특징은 권리자의 일방적인 의사표시만으로 법률효과가 완성된다는 점입니다. 상대방의 동의나 협력이 전혀 필요 없습니다. 그래서 매우 강력하고, 법률관계를 일방적으로 형성(形成)시킨다고 해서 '형성권'이라는 이름이 붙었습니다.

형성권의 핵심 특징

• 일방성: 상대방의 동의 없이 혼자서 행사.
• 즉시성: 권리 행사의 의사표시가 상대방에게 도달하는 즉시 효력 발생.
• 불가역성: 한번 행사하면 원칙적으로 철회할 수 없음.

예를 들어, 미성년자가 부모님 동의 없이 맺은 계약을 부모님이 "이 계약, 취소합니다!"라고 가게 주인에게 통보하면, 그 즉시 계약은 소급하여 무효가 됩니다. 가게 주인이 "안 돼요, 싫어요"라고 해도 아무 소용이 없습니다. 이것이 바로 '취소권'이라는 대표적인 형성권의 위력입니다.

Step 2: '청구권'과의 구별 - "상대방의 이행이 필요한가?"

수험생들이 형성권을 가장 많이 헷갈리는 대상이 바로 '청구권'입니다. 둘을 구별하는 가장 쉬운 방법은 "권리 행사를 위해 상대방의 협력(이행)이 필요한가?"를 생각해보는 것입니다.

형성권 vs 청구권

• 형성권: 내 의사표시만으로 즉시 효과 발생. 상대방의 이행이 불필요. (예: 해제권, 취소권)
• 청구권: 내가 요구해도 상대방이 그에 따른 이행(협력)을 해야 비로소 목적 달성. (예: 매매대금청구권, 소유물반환청구권)

예를 들어, '매매대금청구권'은 내가 "돈 주세요!"라고 요구(청구)해도, 상대방이 실제로 돈을 줘야만 만족을 얻는 '청구권'입니다. 반면 '계약해제권'은 내가 "계약 해제합니다!"라고 통보하는 순간, 상대방의 행동과 무관하게 계약의 효력이 사라지는 '형성권'입니다.

Step 3: 이름은 '청구권'이지만 실체는 '형성권'인 권리들!

민법에서 가장 중요한 함정 포인트입니다. 법 조문상의 이름은 '~~청구권'이라고 되어 있지만, 그 실질적인 성격은 형성권인 것들이 있습니다. 이들은 시험의 단골 출제 대상이므로 반드시 암기해야 합니다.

🚨 이름에 속지 말자! 실질이 형성권인 권리들 🚨

• 지상물매수청구권
• 부속물매수청구권
• 전세권소멸청구권
• 공유물분할청구권
• 증감청구권 (차임, 지료 등)

예를 들어, 토지 임차인이 가지는 '지상물매수청구권'은 임대인에게 "내가 지은 이 건물, 사주세요!"라고 청구하는 순간, 임대인의 의사와 상관없이 건물에 대한 매매계약이 자동으로 성립됩니다. 따라서 이름과 달리 그 실체는 형성권입니다.

Step 4: 각 보기의 성질 판단

• ① 매매예약 완결권: "이 물건, 예약했으니 본 계약 체결합시다(살게요)!"라고 일방적으로 통보하면 상대방 의사와 무관하게 매매계약이 성립합니다. → 형성권
• ② 지상물매수청구권: 이름은 청구권이지만, 행사하는 즉시 매매계약이 성립되는 대표적인 → 형성권
• ③ 계약 해지권: "이제 계약 그만 끝냅시다!"라고 일방적으로 통보하여 장래의 계약 효력을 소멸시킵니다. → 형성권
• ④ 착오에 의한 취소권: "내 실수로 계약했으니, 이 계약 없던 걸로 합니다!"라고 일방적으로 통보하여 계약을 소급적으로 무효화시킵니다. → 형성권
• ⑤ 소유물반환청구권: "그거 내 물건이니까 돌려주세요!"라고 요구해도, 상대방이 실제로 물건을 돌려주는 '이행' 행위를 해야 목적이 달성됩니다. → 청구권

 

🧠 핵심 개념 정리: 지배권, 청구권, 형성권, 항변권 비교

권리 종류	핵심 내용	대표 예시
지배권	타인의 행위 없이 객체를 직접 지배	소유권, 전세권 등 물권
청구권	타인에게 특정 행위를 요구 (이행 필요)	매매대금청구권, 소유물반환청구권
형성권	일방적 의사표시로 법률관계 변동 (이행 불필요)	취소권, 해제권, 추인권, 상계권
항변권	청구권의 행사를 저지·거절	동시이행항변권, 보증인의 최고·검색의 항변권

 

 

 

✅ 최종 정답 및 요약

대표유형 문제의 정답은 ⑤번 입니다.

'소유물반환청구권'은 권리자가 반환을 '청구'하고 상대방이 이에 응하여 실제로 '반환'이라는 이행을 해야 만족을 얻는 권리이므로 청구권에 해당합니다. 나머지 보기들은 모두 권리자의 일방적인 의사표시만으로 법률효과가 발생하는 형성권입니다.

형성권을 공부할 때는 '상대방의 동의가 필요한가?'를 기준으로 청구권과 구별하는 연습을 하고, 특히 이름은 '청구권'이지만 실질은 '형성권'인 권리들을 반드시 암기하는 것이 고득점의 핵심입니다!