공인중개사 민법 독학 - 조건과 기한

 

📘 문제 상황의 이해

"네가 공인중개사 시험에 합격하면 아파트를 사줄게.", "성인이 되면 네 명의로 된 통장을 줄게." 우리는 일상에서 이런 식의 약속을 자주 하거나 듣습니다. 이 약속들에는 공통점이 있습니다. 바로 계약의 효력이 '미래의 어떤 사실'에 좌우된다는 점입니다. 법률행위(계약 등)의 효력 발생 또는 소멸을, 미래에 일어날지도 모르는 불확실한 사실에 의존하게 하는 것을 '조건(條件)'이라 하고, 미래에 반드시 일어날 확실한 사실에 의존하게 하는 것을 '기한(期限)'이라고 합니다.

이 둘은 비슷해 보이지만 '확실성' 여부에 따라 법적 효과가 크게 달라집니다. 오늘은 '조건'과 '기한'의 개념과 차이점을 명확히 구분하고, 우리 삶에 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.

 

📝 대표유형 문제

아버지 갑(甲)은 아들 을(乙)에게 "네가 올해 12월 31일까지 공인중개사 시험에 합격하면, 내가 소유한 A 아파트를 너에게 증여하겠다"는 내용의 서면 계약을 체결했다. 다음 중 이 법률관계에 대한 설명으로 가장 틀린 것은?

1. 이 계약은 '정지조건부 증여계약'에 해당한다.
2. 아들 을(乙)은 시험에 합격하기 전이라도, '아파트를 받을 수 있다'는 기대권(조건부 권리)을 가진다.
3. 시험일 전에 아버지가 A 아파트를 다른 사람에게 팔아버렸다면, 아들은 합격 후 아버지에게 손해배상을 청구할 수 있다.
4. 만약 "합격할 때까지 생활비를 주겠다. 단, 불합격하면 더 이상 주지 않는다"고 약속했다면, 이는 '해제조건부 증여계약'이다.
5. 아들이 시험에 최종 합격하면, 그 효력은 계약을 체결한 날로 소급하여 발생한다.

 

 

 

✅ 단계별 풀이 과정

Step 1: '조건'과 '기한'의 구별

먼저 문제의 약속이 '조건'인지 '기한'인지 판단해야 합니다.

• 조건: 장래의 발생 여부가 불확실한 사실 (예: 시험 합격, 결혼, 첫눈이 오는 것)
• 기한: 장래에 발생이 확실한 사실 (예: 2025년 1월 1일, 성년이 되는 날, 누군가의 사망)

아들이 공인중개사 시험에 '합격'하는 것은 미래의 일이지만, 합격할지 불합격할지는 불확실합니다. 따라서 이 계약은 '기한부'가 아닌 '조건부' 법률행위입니다.

Step 2: '정지조건'과 '해제조건'의 구별

조건에는 두 종류가 있습니다. 조건이 성취되었을 때 효력이 '발생'하는지 '소멸'하는지에 따라 나뉩니다.

• 정지조건 (停止條件): 조건이 성취될 때까지 법률행위의 효력이 정지되어 있다가, 조건이 성취되면 그 때부터 효력이 발생. (예: 합격하면 차 사줄게 → 합격 전까지는 효력 없음)
• 해제조건 (解除條件): 일단 법률행위의 효력이 발생하고 있다가, 조건이 성취되면 그 때부터 효력이 소멸. (예: 합격할 때까지 매달 용돈 줄게 → 불합격하면 용돈 중단)

문제의 계약은 '합격하면' 아파트를 증여한다는 것이므로, 합격 전까지는 증여의 효력이 발생하지 않다가 합격 시점에 효력이 발생하는 정지조건부 계약입니다.

Step 3: 조건 성취 전후의 법률효과 분석

• 조건 성취 전: 아직 아파트를 받을 권리는 없지만, '합격하면 아파트를 받을 수 있다'는 일종의 기대권, 즉 조건부 권리를 가집니다. 이 권리는 재산권이므로 상속, 보존, 처분(양도)할 수 있습니다. 만약 아버지가 이 권리를 침해하면(아파트를 팔아버리는 등), 아들은 조건 성취 후 아버지에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 조건 성취 후: 아들이 시험에 합격하면 정지조건이 성취되어 증여계약의 효력이 발생합니다. 이 효력은 원칙적으로 장래를 향해서만 발생합니다. 즉, 소급하지 않습니다. (민법 제147조 제1항)

Step 4: 각 보기의 정오(正誤) 판단

• ① '합격'이라는 조건이 성취되어야 효력이 발생하므로 '정지조건부 증여계약'이 맞습니다. (정답)
• ② 조건부 권리(기대권)는 법적으로 보호되는 재산권입니다. (정답)
• ③ 조건부 권리를 침해한 행위이므로, 조건 성취 시 손해배상을 청구할 수 있습니다. (정답)
• ④ '불합격'이라는 조건이 성취되면 생활비 지급 효력이 소멸되므로 '해제조건'이 맞습니다. (정답)
• ⑤ 조건 성취의 효력은 소급하지 않는 것이 원칙입니다. 당사자들이 특약으로 소급효를 정할 수는 있지만, 원칙적으로는 장래효만 있습니다. 따라서 이 설명은 틀렸습니다. (오답)

https://youtu.be/ENrSJ7qrPFg

 

 

🧠 핵심 개념 정리: '조건'과 '기한' 완벽 비교

구분	조건 (Condition)	기한 (Time/Term)
개념	장래 발생 여부가 불확실한 사실에 효력을 의존	장래 발생이 확실한 사실에 효력을 의존
종류	- 정지조건: 효력 발생 - 해제조건: 효력 소멸	- 시기(始期): 효력 발생 - 종기(終期): 효력 소멸
성취 효과	소급효 없음 (장래효)이 원칙	절대적 소급효 없음 (장래효)
기대권 보호	조건부 권리로서 보호됨 (처분, 상속, 보존 가능)	기한부 권리로서 보호됨 (처분, 상속, 보존 가능)
대표 예시	"시험에 합격하면..." "첫눈이 오면..."	"2025년 1월 1일부터..." "내가 죽으면..."

 

💡 스토리텔링으로 더 쉽게 이해하기

상황 1: 할아버지의 유언 (기한)
할아버지가 손자에게 "내가 죽으면 이 집을 너에게 주겠다."고 유언했습니다. 할아버지의 '사망'은 언젠가 반드시 일어나는, 확실한 사실입니다. 따라서 이는 '기한부 증여'입니다. 특히 효력이 발생하는 것이므로 '시기(始期)부' 법률행위가 됩니다. 손자는 할아버지가 살아계실 때부터 '할아버지가 돌아가시면 집을 받을 수 있는 권리'를 가집니다.

상황 2: 임대차 계약 (기한)
"이 오피스텔을 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 임대한다."는 계약을 체결했습니다. 계약의 효력이 발생하는 2024년 1월 1일은 '시기(始期)'이고, 계약의 효력이 소멸하는 2025년 12월 31일은 '종기(終期)'입니다. 둘 다 반드시 도래하는 확실한 사실이므로 '기한'입니다.

상황 3: 불법적인 조건
"내 아들과 헤어지면 1억을 주겠다" 또는 "저 사람을 때리면 1,000만 원을 주겠다"와 같이 사회질서에 반하는 것을 조건으로 붙인 계약은 어떨까요? 우리 민법은 이런 불법조건이 붙은 법률행위는 조건뿐만 아니라 법률행위 전체를 무효로 봅니다. 1억을 받기 위해 헤어지더라도 돈을 달라고 할 수 없습니다.

✅ 최종 정답

대표유형 문제의 정답은 ⑤번 입니다. 조건 성취의 효과는 당사자 간의 특약이 없는 한, 소급하지 않고 장래를 향하여 발생하는 것이 원칙입니다.

 

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